第四季廣州樓市“壓力山大(dà)”

受到限預售、限網簽等因素的(de)影(yǐng)響，廣州不少新盤推遲至第四季度開盤，使得(de)年底樓市供應旺盛初露端倪。此外，商業地産方面，根據第一太平戴維斯發布第四季度廣州樓市預測報告顯示，四季度廣州将有三大(dà)商場(chǎng)開門營業，供應量不斷增加的(de)情況下(xià)商場(chǎng)競争進一步激烈化(huà)，零售物(wù)業租金下(xià)行壓力增大(dà)。  

  住宅

  成交或量價齊跌

據信息時(shí)報記者不完全統計，四季度廣州樓市供應仍然處于高(gāo)峰期，多(duō)個(gè)新盤将在年底前推出，其中蘿崗、南(nán)沙等近郊區(qū)域成爲供應主力。  

蘿崗承接黃(huáng)金周前的(de)熱(rè)度，第四季度仍然處于供應高(gāo)峰。其中萬科金色夢想計劃10月(yuè)底開盤，涵蓋77~95平方米三房(fáng)。嶺南(nán)林(lín)語将10月(yuè)底到11月(yuè)初開放樣闆房(fáng)，走高(gāo)端路線，首期推出200~230平方米的(de)珍稀城(chéng)市半山墅。嶺南(nán)雅築也(yě)将在本月(yuè)底開盤。推出82~103平方米精裝兩房(fáng)和(hé)三房(fáng)戶型。而位于蘿崗開發西區(qū)的(de)新樓盤水(shuǐ)韻翔庭也(yě)預計在10月(yuè)底公開發售，均價在15000元/平方米，項目将首推72~105平方米帶精緻裝修的(de)2~3房(fáng)。  

另外，關注學位房(fáng)的(de)買家也(yě)有了(le)盼頭，位于楊箕地鐵站附近的(de)新項目富力·東山新天地計劃在11月(yuè)開盤，本月(yuè)底将開放銷售中心及創意樣闆房(fáng)。此外，南(nán)沙也(yě)不甘示弱，南(nán)沙富力唐甯、時(shí)代南(nán)灣等樓盤都将在月(yuè)底開盤。  

業内人(rén)士指出，受到限預售、限網簽等因素的(de)影(yǐng)響，不少新盤在黃(huáng)金周隻是開放，并沒有達到預售的(de)條件，因此，壓後開盤也(yě)導緻了(le)第四季供應大(dà)增。  

方圓地産首席市場(chǎng)分(fēn)析師鄧浩志表示，樓市經曆了(le)前三個(gè)季度的(de)狂熱(rè)後，四季度有可(kě)能會有所“冷(lěng)靜”。由于價格上漲過快(kuài)，中心城(chéng)區(qū)的(de)一手樓盤及二手市場(chǎng)都出現了(le)有價無市的(de)情況。成交量的(de)萎縮預示樓價在未來(lái)會停止上漲，甚至會有輕微的(de)下(xià)跌。“總價較低的(de)剛需中小戶型，價格稍微便宜的(de)郊區(qū)樓盤可(kě)能會繼續成爲市場(chǎng)的(de)熱(rè)點。而中心城(chéng)區(qū)大(dà)面積單位，外圍的(de)度假類産品可(kě)能會受到冷(lěng)落”。他(tā)進一步表示。  

值得(de)注意的(de)是，2013年1~8月(yuè)廣州的(de)一手住宅均價爲16059元/平方米，比2012年全年成交均價14044元/平方米增長(cháng)14.4%，已大(dà)大(dà)超過今年定下(xià)的(de)樓價調控目标“房(fáng)價漲幅不能超過GDP的(de)漲幅7.5%”，預計第四季廣州政府将繼續以限價限售來(lái)達成調控目标。  

  甲級寫字樓

  空置率将被推高(gāo)

據第一太平戴維斯的(de)統計數據顯示，第四季度廣州甲級寫字樓市場(chǎng)供應量依然龐大(dà)，包括高(gāo)德置地廣場(chǎng)(四期)在内的(de)三個(gè)大(dà)型項目将陸續投入使用(yòng)，總計供應達24.4萬平方米。據悉，在國内經濟增速放緩和(hé)外部不确定性因素依然存在的(de)背景下(xià)，各大(dà)企業的(de)辦公租賃需求預計将有所放緩，企業将愈加看重項目的(de)性價比。  

第一太平戴維斯華南(nán)區(qū)董事長(cháng)林(lín)木(mù)雄預計，第四季度廣州甲級寫字樓市場(chǎng)總體将繼續保持平穩運行，大(dà)規模供應集中上市将推高(gāo)全市空置率水(shuǐ)平，租金增長(cháng)下(xià)行壓力也(yě)将加大(dà)。  

據仲量聯行廣州商業地産部總監馬炜圖介紹，廣州CBD—珠江新城(chéng)區(qū)域内一些新建成的(de)寫字樓在本季度表現活躍，相對(duì)于區(qū)域内一些高(gāo)端的(de)寫字樓，這(zhè)些配置相對(duì)較低的(de)寫字樓租金合理(lǐ)，吸引了(le)一部分(fēn)尋求更佳商務氛圍、但成本有限的(de)中小型企業進駐，其中，專業服務業及房(fáng)地産相關的(de)企業較活躍。  

  商業

  三大(dà)商場(chǎng)将開業迎客

據第一太平戴維斯的(de)統計數據顯示，受經濟環境因素沖擊和(hé)大(dà)量供應集中啓動雙重因素影(yǐng)響，廣州部分(fēn)物(wù)業招商情況不甚理(lǐ)想，出現推遲入市的(de)狀況。第四季度，預計仍将有3個(gè)優質零售商業項目進入市場(chǎng)，供應量約爲42萬平方米，市場(chǎng)年度供應量将再次被推至高(gāo)位。記者從該報告中看到，三大(dà)商場(chǎng)都位于番禺區(qū)，分(fēn)别是永旺夢樂(yuè)城(chéng)、番禺萬達廣場(chǎng)、荔園新天地 (首期)。  

廣東商學院流通(tōng)經濟研究所所長(cháng)王先慶認爲，從發展時(shí)間來(lái)看，萬博商圈是跟随上下(xià)九、北(běi)京(樓盤)路、天河(hé)城(chéng)三大(dà)商圈之後形成的(de)廣州商業發展的(de)“第四級”，番禺将代表廣州整個(gè)商業發展的(de)未來(lái)。  

不過，林(lín)木(mù)雄預測，新興區(qū)域的(de)零售物(wù)業項目成爲市場(chǎng)供應主力，廣州零售商圈将随之得(de)到擴展和(hé)壯大(dà)，市場(chǎng)競争在供應量不斷增加的(de)情況下(xià)進一步激烈化(huà)，優質零售物(wù)業租金下(xià)行壓力增大(dà)，而市場(chǎng)空置率水(shuǐ)平短期内将繼續上升。  

  土地

  多(duō)宗中心靓地将出讓

10月(yuè)9日，廣州市國土房(fáng)管局公布，今年1~9月(yuè)廣州市已供應各類用(yòng)地1613.91公頃，同比增長(cháng)113%，計劃完成率爲78%，目前廣州市有住宅用(yòng)地238公頃具備供應條件，并将在今年第四季度和(hé)明(míng)年一季度進一步加大(dà)住宅用(yòng)地供應力度。  

而對(duì)比1~9月(yuè)國土房(fáng)管局公布的(de)土地出讓成交結果來(lái)看，還(hái)有多(duō)宗地未進行挂牌出讓，其中，值得(de)關注的(de)是天河(hé)區(qū)奧體新城(chéng)三宗地塊。此外，還(hái)有天河(hé)智慧城(chéng)、白雲新城(chéng)儲油罐廠、海珠區(qū)廣紙廠、荔灣廣鋼新城(chéng)、黃(huáng)埔閥門廠等多(duō)宗市區(qū)中心宅地。  

滿堂紅市場(chǎng)研究部高(gāo)級經理(lǐ)周峰表示，由于地少房(fáng)企多(duō)，地價隻會持續上升。鄧浩志認爲，現在土地市場(chǎng)有幾個(gè)焦點，一是住宅用(yòng)地，二是中心城(chéng)區(qū)土地，三是大(dà)面積的(de)土地。由此來(lái)看，廣鋼、廣紙地塊是重點。