9月(yuè)房(fáng)價同比飙兩成 廣州或成“新政下(xià)一城(chéng)”？

繼10月(yuè)8日深圳出台“深八條”後，10月(yuè)23日，北(běi)京也(yě)出台“京七條”再度引發調控升級熱(rè)議(yì)。進入最後一個(gè)季度，各地房(fáng)價控制目标将面臨考核大(dà)限，客觀上都逼迫地方政府出招的(de)可(kě)能性。而“京七條”“深八條”的(de)紮堆出台是一種“信号”，意味著(zhe)上海、廣州這(zhè)些重點城(chéng)市也(yě)很可(kě)能推出新的(de)樓市調控政策。  

  “深八條”之後又出“京七條”

在全國房(fáng)價一片喊漲聲中，樓價漲幅也(yě)超出年度房(fáng)控目标一截的(de)深圳市，10月(yuè)8日提出八條治理(lǐ)措施的(de)“深八條”，強調加強預售管理(lǐ)，同時(shí)大(dà)小銀行均擡高(gāo)房(fáng)貸利率，進一步收緊限貸。“深八條”也(yě)普遍被業界解讀爲調控加碼的(de)信号，主要通(tōng)過信貸影(yǐng)響預期。  

10月(yuè)23日，北(běi)京市發布的(de)“京七條”，釋放的(de)信号似乎就更強了(le)，明(míng)确提出，今後将加快(kuài)發展自住型商品住房(fáng)，銷售均價比同地段、同品質商品住房(fáng)低30%左右。今明(míng)兩年7萬的(de)供應量，或将沖擊明(míng)年北(běi)京房(fáng)價。  

北(běi)京中原地産市場(chǎng)研究部總監張大(dà)偉分(fēn)析，推動自住型商品房(fáng)建設标志著(zhe)樓市調控的(de)新思路，從以前的(de)“政府做(zuò)保障房(fáng)，其它歸市場(chǎng)”，轉變成了(le)政府做(zuò)保障房(fáng)保障低端人(rén)群居住，自住型住房(fáng)低價銷售給中低收入的(de)自住型人(rén)口，高(gāo)端部分(fēn)市場(chǎng)化(huà)運作。這(zhè)是在不大(dà)影(yǐng)響地方土地财政收入的(de)前提下(xià)，穩定房(fáng)價預期增加供應的(de)最快(kuài)方法。  

實際上，在京深之前，9月(yuè)鄭州市開始實施的(de)“房(fáng)價零增長(cháng)”規定，便号稱“升級版限購(gòu)令”。  

 年末各地或密集出新招 

本次“京七條”在十八屆三中全會之前發布，同策咨詢研究部總監張宏偉對(duì)羊城(chéng)晚報記者表示，這(zhè)或許透露出以後政策調控的(de)方向和(hé)信号，從趨勢來(lái)看，今後調控政策會逐漸向市場(chǎng)化(huà)、經濟化(huà)轉變做(zuò)過渡，爲樓市長(cháng)效性調控機制做(zuò)鋪墊。  

張大(dà)偉認爲，新政策可(kě)能會掀起新一輪的(de)房(fáng)地産調控，由于各地目前并沒有完成任務，因而在最後幾個(gè)月(yuè)各地可(kě)能會出台一些房(fáng)地産調控措施。  

上海易居房(fáng)地産研究院發展研究所副所長(cháng)楊紅旭也(yě)表示認同，繼“鄭州新政”、“深八條”之後，北(běi)京也(yě)出台七條措施，這(zhè)是一種“信号”，意味著(zhe)上海、廣州也(yě)很可(kě)能将推出新的(de)樓市調控政策，他(tā)預計未來(lái)還(hái)會有幾個(gè)城(chéng)市跟風。  

國家統計局發布的(de)數據顯示，今年以來(lái)，北(běi)京的(de)新建商品住宅房(fáng)價漲幅一直處于全國首位，而上海和(hé)廣州緊跟其後。9月(yuè)份的(de)房(fáng)價數據顯示，北(běi)上廣深同比漲幅全部超過兩成。“北(běi)、上、廣、深等都是今年房(fáng)價漲幅相當大(dà)的(de)城(chéng)市，沒有完成房(fáng)價調控目标，因此地方政府的(de)壓力較大(dà)。”  

 “穗N條”備受關注 

專家分(fēn)析，“深八條”的(de)精華——調整第二套住房(fáng)貸款的(de)首付比例和(hé)利率，其實并無實質效果。實際上，銀根緊縮時(shí)直接受影(yǐng)響的(de)依然是靠首套房(fáng)貸解決置業門檻的(de)剛需客。  

而“京七條”中提出的(de)“自住型商品住房(fáng)”，與廣州的(de)限價房(fáng)類似。張宏偉指出，未來(lái)7萬套自住型商品房(fáng)用(yòng)地有可(kě)能使市場(chǎng)化(huà)的(de)商品用(yòng)地量驟減，可(kě)能使商品房(fáng)供求更緊張。  

“再限”還(hái)是“加供”，廣州将出何種“殺招”？——這(zhè)是近來(lái)業内對(duì)“穗N條”的(de)各種猜想。從目前來(lái)看，此前廣州實施的(de)限售、限簽并未能有效阻止房(fáng)價的(de)快(kuài)速上漲，負面效果卻日益顯現：導緻“雙合同”、“三合同”不斷增多(duō)，開發商預售用(yòng)較低的(de)簽約價格滿足調控目标，而實際裝修、車位等價格卻越來(lái)越高(gāo)。再在這(zhè)方面收緊，會讓樓市亂上加亂。  

業内人(rén)士表示，廣州需要新的(de)調控，廣州将出什(shén)麽招加碼調控？仍需拭目以待。  

  專家說法

“七折限價房(fáng)”新政或不适合全國  

不過，楊紅旭認爲，由于地方政府的(de)權限有限，因此新一輪的(de)調控措施仍以強調舊(jiù)政策的(de)落實爲主，新的(de)内容并不多(duō)，主要作用(yòng)在于“表态”。如果上海出台新政，情況也(yě)會類似，但北(běi)京的(de)“七折限價房(fáng)”新政并不适用(yòng)于上海、廣州。  

同策咨詢研究部總監張宏偉指出，“京七條”短期内可(kě)以控制房(fáng)價，但中長(cháng)期的(de)市場(chǎng)效果不佳，并不适合全國推廣。首先，“京七條”限房(fáng)價時(shí)間周期爲5年，5年後這(zhè)些限價房(fáng)入市價格就會和(hé)周邊商品住宅看齊，不會有中長(cháng)期的(de)影(yǐng)響周邊闆塊價格的(de)作用(yòng)。其次，由于利潤被限制，“限房(fáng)價、競地價”模式下(xià)推出的(de)地塊不一定會受到開發商的(de)認可(kě)。