“國五條”定調：今年房(fáng)産調控适度收緊

 據《新聞晨報》報道，國務院總理(lǐ)溫家寶日前主持召開國務院常務會議(yì)，會議(yì)明(míng)确了(le)5項基本政策措施（即“國五條”）來(lái)穩定市場(chǎng)預期，促進房(fáng)地産市場(chǎng)健康發展，确保今年房(fáng)價基本穩定。雖然相關的(de)政策細則暫未出台，但“國五條”已基本給今年中央房(fáng)地産調控政策的(de)走向定調。在政策保持持續性、穩定性的(de)基礎上，今年房(fáng)地産調控政策力度将适度從緊。

    很明(míng)顯，中央對(duì)于今年樓市調控的(de)主基調依舊(jiù)爲從嚴的(de)态度。但是從另一方面看，本次出台的(de)"新國五條"并沒有提出"實質性"的(de)内容。此外，從"新國五條"出台的(de)時(shí)機看，随著(zhe)全國兩會的(de)臨近，樓市調控處在一個(gè)非常敏感的(de)時(shí)期，如果一旦房(fáng)價再次飙升，那麽新的(de)樓市調控政策也(yě)将呼之欲出。

    解讀一：政策出台契合市場(chǎng)走勢

    可(kě)以說，“國五條”的(de)出台與當前的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)走勢十分(fēn)契合。

    2012年房(fáng)地産市場(chǎng)已整體回暖，而在蛇年春節前後，主要大(dà)中城(chéng)市樓市仍然表現爲持續升溫，成交量較同期水(shuǐ)平維持高(gāo)位，房(fáng)價呈現上漲迹象。根據中房(fáng)指數數據顯示，1月(yuè)份全國前十大(dà)房(fáng)企實現銷售額734億元，環比增長(cháng)12%，同比增幅高(gāo)達185%。

    2月(yuè)份以來(lái)，二手房(fáng)市場(chǎng)成交量雖然受春節假期影(yǐng)響顯著回落，但是價格上漲勢頭并未減弱。根據漢宇地産市場(chǎng)研究部40個(gè)重點闆塊監測數據顯示，2月(yuè)份，上海二手房(fáng)挂牌價格環比上漲5%。其中，中低端二手房(fáng)市場(chǎng)價格平均漲幅達7%。

    房(fáng)價上漲預期，促使以首次置業、置換型爲主力的(de)購(gòu)房(fáng)人(rén)群加速入市。雖然也(yě)有部分(fēn)購(gòu)房(fáng)者和(hé)房(fáng)東2、3月(yuè)份會維持觀望等，待今年調控政策明(míng)朗化(huà)，但是多(duō)數購(gòu)房(fáng)者認爲，政策即便有所收緊，對(duì)于房(fáng)價上漲的(de)影(yǐng)響也(yě)有限，所以二手房(fáng)東跳價、漲價、惜售的(de)意識仍然強烈。

    解讀二：樓市交易節奏可(kě)能放緩

    關于接下(xià)來(lái)的(de)實施細則，購(gòu)房(fáng)者普遍最關心的(de)還(hái)是二套房(fáng)貸問題，尤其是對(duì)于廣大(dà)希望改善居住條件的(de)本地購(gòu)房(fáng)者來(lái)說，他(tā)們購(gòu)入的(de)大(dà)多(duō)已屬于二套房(fáng)了(le)。

    “目前低價位的(de)剛需樓盤購(gòu)房(fáng)者中約三成爲二套房(fáng)購(gòu)買者，而中高(gāo)端樓盤二套房(fáng)買家的(de)比例要更高(gāo)些，幾乎超過一半。”寶華集團副總裁楊健認爲，如果二套房(fáng)貸政策有變化(huà)，比如首付提升、利率上漲，那麽将增加購(gòu)房(fáng)者的(de)成本，再加上部分(fēn)客戶重新回到觀望狀态，那麽新政勢必将“攔截”一批改善型客戶。對(duì)于這(zhè)些迫切需要換房(fáng)的(de)中低端改善型客戶來(lái)說，市場(chǎng)傳言二套房(fáng)貸“首付七成、利率1.3倍”幾乎等于停貸。

    不過，對(duì)于高(gāo)端改善型買家，二套房(fáng)貸方面可(kě)能的(de)變化(huà)似乎不會有太大(dà)影(yǐng)響。合景地産營銷策劃總監楊子江表示，對(duì)于這(zhè)些有實力的(de)購(gòu)房(fáng)者，要麽選擇一次性付款，要麽增加資金籌措方式，實在不行可(kě)能還(hái)會采取“短期分(fēn)期付款”的(de)方式來(lái)應對(duì)，因此二套房(fáng)貸相關政策的(de)變化(huà)對(duì)他(tā)們影(yǐng)響不會很大(dà)。

    上海中原研究咨詢部總監宋會雍認爲，“國五條”透露出幾個(gè)新信息：重提房(fáng)價控制目标，體現出現在房(fáng)價走勢正突破預期。以房(fáng)價控制爲出發點，倒逼各級地方政府拿出調控舉措。

    他(tā)表示：“總體來(lái)說，這(zhè)些政策措施并沒有突破原有調控框架，更多(duō)是起到調控預警的(de)效果，會給市場(chǎng)帶來(lái)猜測空間，交投情緒也(yě)會趨于糾結踟蹰，交易和(hé)房(fáng)價的(de)運行節奏可(kě)能放慢(màn)。”

    解讀三：中央維持房(fáng)價穩定決心堅決

    和(hé)2010年的(de)“國11條”、“國十條”，2011年的(de)“國八條”相比，此次的(de)“國五條”主要還(hái)是對(duì)房(fáng)地産調控政策的(de)重申。樓市調控的(de)核心手段仍然是“限購(gòu)”和(hé)“差别化(huà)信貸政策”。擴大(dà)房(fáng)産稅試點範圍則是積極推進房(fáng)地産市場(chǎng)長(cháng)效調控機制的(de)建設。不過上述政策的(de)落實力度今年都将會有所增強，特别是房(fáng)産稅，擴容的(de)城(chéng)市可(kě)能受到較大(dà)的(de)影(yǐng)響。除此之外，“國五條”再度重申了(le)要健全地方政府對(duì)于房(fáng)地産調控的(de)考核問責和(hé)市場(chǎng)監管，這(zhè)表明(míng)中央維持房(fáng)價穩定運行的(de)決心十分(fēn)堅決。

    由于需求升溫的(de)趨勢短期内不會改變，今年的(de)樓市供需關系整體較爲緊張。“國五條”此次對(duì)于普通(tōng)商品住宅土地的(de)供給作出了(le)非常具體的(de)要求。雖然完善住房(fáng)供應體系是治本之策，但是，加大(dà)土地供應的(de)力度，保證土地實際供應量和(hé)供應結構的(de)優化(huà)，對(duì)于面臨土地供應缺口的(de)一、二線城(chéng)市來(lái)說，仍有較大(dà)的(de)執行難度。所以，要實現樓市供需關系平衡運行，短期内仍将主要依賴于房(fáng)地産調控政策，特别是限購(gòu)令和(hé)差别化(huà)房(fáng)貸政策的(de)落實，長(cháng)期來(lái)看要通(tōng)過保障房(fáng)對(duì)于過剩自住需求進行有效疏導。先治标，後治本，才能既保障合理(lǐ)的(de)住房(fáng)需求，又保持房(fáng)價的(de)平穩運行。